Comprar um imóvel é uma decisão muito importante na vida de qualquer pessoa. Não importa se ele custa 100 mil ou 10 milhões, é sempre uma longa jornada, desde a escolha do localização, da metragem, passando pela parte da documentação e do financiamento, e finalmente até a entrega das chaves.
Em todas a etapas dessa jornada existem pequenas armadilhas que, caso você não esteja atento, podem ser a causa de muita frustração e dor de cabeça.
E nesse e-book, eu, Tânia Russo, com mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário, reuni as principais dicas para que você consiga comprar seu imóvel sem nenhuma dor de cabeça.
Vamos juntos nessa jornada?
Quando você decide comprar um apartamento, a primeira dúvida que surge é se deve comprar um pronto para morar ou um imóvel na planta.
Não existe uma resposta definitiva. Tudo vai depender da sua necessidade de se mudar mais depressa ou não.
Caso você tenha tempo para esperar, o imóvel na planta, na enorme maioria das vezes é a melhor opção..E te digo por que:
Documentação
a documentação tende a ser menos complicada ao comprar apartamento na planta, já que a assinatura envolverá uma promessa de compra e venda e não um contrato definitivo. Além disso, o imóvel nunca foi habitado, o que pode facilitar a vida do proprietário. Todos os trâmites envolverão diretamente a construtora e o proprietário – e não terceiros (proprietário + cartório), como no caso do imóvel pronto
Preço
Normalmente o imóvel na planta é entre 20% a 50% mais barato do que um imóvel pronto.
A questão é que como estamos tratando de um imóvel que ainda será construído, o cliente está submetido a um risco maior.
Por isso é preciso tomar alguns cuidados. Mas falarei mais sobre esses cuidados ao longo deste livro.
Entrada
Geralmente, o preço do imóvel na planta é mais barato que o do imóvel pronto. Outra vantagem é que, ao comprar ainda na planta, ganha-se tempo para planejar o pagamento das prestações. É possível negociar entrada, qual o percentual mínimo a pagar de parcela, o valor das parcelas intermediárias (como trimestrais, semestrais e anuais), etc. Em geral, o financiamento exige que o comprador desembolse de 30 a 40% do valor do bem. Ou seja: para comprar imóvel pronto, é preciso ter um dinheiro maior já disponível.
Personalização
Normalmente, as construtoras até permitem pequenas mudanças no projeto inicial também.
Imagine que será possível, ainda na fase de construção, colocar os pisos, revestimentos e mesmo móveis planejados de acordo com o seu gosto? O melhor de tudo isso é que, investindo nesse tipo de personalização ainda na fase de construção do imóvel, você vai economizar tempo e dinheiro com reformas.
Valorização
Durante a obra, o valor do imóvel pode ser reajustado mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Para que você tenha uma ideia, entre 2017 e 2019, o INCC acumulado foi de 12,22%.
Isso significa que, se você comprou um imóvel na planta por R$ 400 mil em 2017, e pegou as chaves em 2019, seu imóvel já estará valendo R$ 448.800,00.
Outro indicativo de valorização de uma apartamento na planta é que, se uma construtora está investindo em determinada região, certamente há pesquisas indicando que a área é valorizada ou tem potencial para isso. Ou seja, isso já se mostra um excelente indicativo para que o seu dinheiro seja valorizado a médio e longo prazo, permitindo que o imóvel adquirido possa ser alugado ou mesmo vendido no futuro com uma alta taxa de retorno de investimento.
Agora que você já conheceu as vantagens de se comprar apartamento na planta, veja quais são os principais cuidados para não ter dores de cabeça durante todo o processo.
Para te ajudar, eu criei um checklist com tudo que você precisa perguntar ao corretor na hora de negociar a compra do seu apartamento na planta. Ideal para você imprimir e levar quando for visitar o decorado.
O apartamento na planta é, no momento da compra, intangível: você não consegue vê-lo, tocá-lo e nem mesmo visitá-lo, certo? Por esse motivo, a melhor forma de visualizar o que você vai comprar é visitar o apartamento decorado do no terreno onde o prédio será construído. Estudar o projeto e os materiais de divulgação da incorporadora também ajuda.
Para ter acesso a esses documentos, visite o plantão de vendas do empreendimento, onde representantes da construtora estarão à disposição para esclarecer dúvidas e mostrar detalhes da obra.
Guarde e faça cópia de tudo o que for relacionado à compra do seu apartamento, desde o primeiro momento. Folders e materiais publicitários, cálculos do corretor de imóveis, cópia do memorial de incorporação, recibos, tudo.
O memorial de incorporação, por exemplo, é importantíssimo. Se o corretor disser que a administradora não tem, nem continue o negócio. A Lei 4591/64 determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de 15 documentos.
Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela Prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. Sem esses documentos é crime levantar qualquer empreendimento.
Tenha em mente que é muito importante guardar esses materiais até a entrega do projeto, já que eles serão a base de comparação entre o que foi prometido e o que foi entregue.
As diferenças entre essas duas empresas são uma dúvida comum de quem busca entender como comprar apartamento na planta. A incorporadora é responsável por articular os negócios que envolvem o projeto, fazer as vendas, negociações, formalização de registros e documentos, enquanto a construtora efetivamente executa a obra nos moldes projetados.
Há casos nos quais uma mesma empresa atua nas duas funções. Independentemente disso, você deve conhecer o histórico dos envolvidos no que se refere à:
No caso das empresas de capital aberto na bolsa de valores, todas as informações financeiras e operacionais estão acessíveis ao público. Assim, torna-se mais fácil consultar a saúde financeira e o histórico da organização.
Conhecer a saúde financeira da empresa, te dá mais segurança em saber que as chances da empresa falir durante a obra, e não te entregar o apartamento são quase nulas.
Outra maneira de conhecer o passado de uma empresa e buscando por reclamações na internet.
Os principais canais de reclamação são:
Outra dica é consultar pelo CNPJ da construtora no JusBrasil. Lá estão reunidas todas as ações judiciais e processo que empresa por ventura esteja respondendo.
Visite empreendimentos prontas da construtora, avalie a fachada, o material usado e possíveis imperfeições. Converse com porteiros e moradores, eles podem ter informações valiosas que você nunca encontraria mesmo fuçando em toda a internet.
Todo empreendimento imobiliário precisa de diversos registros junto aos órgãos públicos. Solicite à incorporadora o memorial de incorporação da obra, que agrega toda essa documentação e, portanto, atesta a regularidade do projeto.
No memorial, você encontrará o registro do projeto na prefeitura, a sua autorização, a descrição dos materiais e acabamentos utilizados, o comprovante de propriedade do terreno por parte da empresa e um detalhamento das áreas comuns e privativas.
Como você pôde notar, esse é um conjunto de documentos que contribui muito para que o negócio seja seguro, até porque, além de tudo, ele contém informações sobre a própria incorporadora.
Parece bobagem, mas por incrível que pareça, algumas pessoas apenas batem o olho no contrato e confiam cegamente no que o corretor diz. Nunca faça isso. Leia, releia e se tiver qualquer dúvida, pergunte ao corretor.
Se permanecerem dúvidas, mostre o contrato para algum advogado de sua confiança. E se não tiver 100% de certeza, não assine.
No contrato feito pela construtora estão descritos prazos importantes, como o de entrega, bem como eventual tolerância ou carência para atraso na entrega da obra, que costuma ter o limite de 180 dias após o prazo divulgado inicialmente.
Lá devem constar também informações como penalidades e multas em caso de desistência do cliente ou da construtora, garantia contra defeitos de segurança, os prazos para conserto de defeitos na obra ou troca de material de má qualidade.
Existem diversas leis que podem te proteger na hora de comprar apartamento na planta. Em março de 2017, por exemplo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu pela primeira vez que o atraso na entrega de um imóvel causa dano moral ao consumidor, ainda que em situações excepcionais.
Entretanto, Já vigora a nova lei que foi publicada em dezembro de 2018 e que contempla os distratos de contratos imobiliários que foram realizados para imóveis na planta.
A regulamentação estabelece que a desistência de um imóvel comprado na planta gera uma multa de até 50% do valor que a construtora já recebeu do cliente. Ou seja, com a nova lei, o consumidor corre o risco de poder reaver somente 50% do valor já investido, no caso de não querer mais continuar com o imóvel por motivos próprios. Antes da nova lei entrar em vigor, o valor da multa girava em torno de 10 a 25% do montante já pago pelo comprador.
Tome muito cuidado, no meio de tantos números e taxas, podem estar tentando te empurrar algumas cobranças indevidas e até consideradas abusiva. Veja as principais:
É cobrada pela construtora para serviços de avaliação de documentos e orientação jurídica e administrativa.
Essa taxa é cerca de o,8% do valor do apartamento, entretanto ela deve ser opcional, pois ela é cobrada quando um advogado da própria construtora é indicado para esse serviço. O ideal é que você contrate o seu próprio advogado, para que você consiga negociar valores e ter um profissional que defenda os seus interesses, não o da construtora.
É uma multa indevida, cobra a quem vende o imóvel antes de quitá-lo. Não aceite!
A discussão sobre a legalidade da cobrança da taxa de corretagem é antiga. Recentemente, porém, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que ela é válida desde que previamente informada ao comprador. Então fique atento!
Algumas empresas tentam embutir nos seus pagamentos antes da entrega das chaves, o valor do IPTU e até mesmo da taxa de condomínio. Essas são despesas que você adquire no momento em que pega as chaves do apartamento, nunca antes!
Veja também:
As pessoas odeiam vendedores. Mas adoram alguém que o ajude a tomar a melhor decisão.
Você já entrou em uma loja e foi abordado por um vendedor que só te elogia e tenta te empurrar qualquer mercadoria apenas para bater metas? Isso é no mínimo inconveniente, não é mesmo? Com certeza sua experiência com essa loja será negativa e o estereótipo de vendedor chato vai se perpetuando no seu subconsciente.
Entretanto, se você entrar na mesma loja e encontrar um vendedor que pergunta para você suas preferências, entende o que você está procurando e só mostra opções que fazem sentido e combinam com o que você precisa, esse cara vai te deixar uma ótima impressão, concorda?
Saiba que você tem em mim, Tânia Russo, uma corretora que vai tentar entender suas necessidades e deixar a sua busca pelo imóvel ideal mais rápida, transparente e tranquila possível.
E o começo dessa nossa parceria é este ebook que você está lendo. Se você quiser mais dicas valiosas como estes sobre o mercado imobiliário, seja para investimento ou para sua família morar, acesse meu instagram @russo_tania_imoveis
Se tiver alguma dúvida sobre o mercado ou sobre algum imóvel específico, me pergunte via WhatsApp que te responderei prontamente.
E se ainda não baixou meu checklist para comprar apartamento na planta sem dor de cabeça, faça isso agora!
Espero ter te ajudado e até breve!